全球一线城市房价比较：2021

　　特别鸣谢：白学松、刘煜鑫

　　导读

　　
目录

　　1.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

　　1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1%

　　1.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力较高

　　2.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大

　　3 中国内地核心城市高房价明显存在泡沫吗？

　　3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

　　正文

　　与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2188、1577、789、105平方公里。为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。

　　1.1核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

　　从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国，1968年-2021年3月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至50万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至27.5万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至25.6万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达114倍，高于英格兰地区的81倍和全国的72倍。在美国，1976-2020年，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶房价分别上涨7.6、9.5、12.5、15.1倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。

　　换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。

　　在外围区域，香港以133800元/平方米位居第一，巴黎以80790元/平方米位居第二，深圳、北京、上海分别以57272元/平方米、49812元/平方米、48507元/平方米，位居第十四、第十七、第十九，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以32620元/平方米位居六十。换算为使用面积后，深圳、北京和上海城市外围区房价分别为81817元/平方米、71159元/平方米和69296元/平方米，位居第二、第四、第五，仅次于香港，广州为46600元/平方米，未进前二十。

　　以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。2021年6月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为29、22、20、21，外围区的房价收入比分别为14、11、10、12，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为10、5，东京市中心和外围区房价收入比分别为10、6。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为41、32、28、32，外围区的房价收入比分别为20、16、14、17。

　　1.4考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

　　考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、14、13，北上广深分别为42、33、28、30，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.7%、2.5%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.5%、1.2%，差距明显缩小。各地住房持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为12、6，伦敦分别为14、6，东京分别为13、7，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为29、23、20、21，外围区的房价收入比分别为14、11、10、12。以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为42、33、28、30，外围区的房价收入比分别为20、16、14、18。考虑持有费用后，纽约市中心和外围租金回报率分别为2.74%、3.49%，伦敦分别为2.52%、3.83%，东京分别为2.13%、2.00%，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.63%、2.04%、1.46%、1.19%，外围区的租金回报率分别为1.95%、1.99%、1.41%、1.32%。

　　北上广深房贷利率与首付比例高，北上广深首套房贷利率超4.6%，纽约、伦敦、东京均低于3.6%。从房贷利率看，中国内地个人房贷利率以贷款市场利率报价(LPR)来计算，首先央行给商业银行规定贷款基准利率，各地商业银行根据基准利率、银行额度、客户资信和风险情况在基准利率基础上浮动。2021年北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率4.6%-5.4%，二套房贷利率5.2%-5.7%；而纽约、伦敦、东京房贷利率为3.0%-3.6%。从首付比例看，按商业贷款计算，北京首套普通住宅为35%，非普通住宅为40%，二套普通住宅为60%，非普通住宅为80%；上海首套住宅为35%，二套普通住宅为50%，非普通住宅为70%；深圳、广州首套住宅均为30%，城市无房但有住房或公积金贷款记录，则首套住宅分别为50%、40%，非普通住宅分别为60%、70%，二套普通住宅分别为70%、50%，非普通住宅为80、70%。纽约为10%-30%，伦敦为5%-15%，北上广深首付比例较高。（普通住宅与非普通住宅根据容积率、单套建筑面积、实际成交价格等综合界定，如广州普通住宅为容积率在1.0（含）以上、单套住房建筑面积为144平方米（含）以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍（含）以下，反之为非普通)。

　　2 1000万人民币能买什么房子？

　　2.1核心区能买到的住宅使用面积差距不大

　　2.2纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

　　3 中国内地核心城市高房价明显存在泡沫吗？

　　1）人口长期大量向一二线核心城市集聚，近10年一线城市人口年均增速2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三、四线城市人口年均增速0.43%、-0.49%，人口持续流出。房地产长期看人口，人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。中国内地核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。总体看，2000-2020年一线、二线人口占比分别由3.7%、19.31%增至5.88%、24.39%，三、四线则由30.87%、42.98%降至30.50%、36.92%。从趋势看，2000-2010年、2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57%、0.53%，一线人口年均增速分别为3.42%、2.37%，人口保持集聚，但增速放缓；上述两个时期，二线人口年均增速分别为1.53%、1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三线人口年均增速分别为0.53%、0.43%，略低于全国平均；四线仅为0.16%、-0.49%，明显低于全国平均，表明三、四线城市人口仍持续流出。

　　3）在土地资源计划配置、城乡二元制度、中小城市战略等因素影响下，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度无法调动市场对人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村宅基地，农民工群体在城镇和乡村“双重占地”。2009-2016年人均城镇建设用地仅增长5.8%，而人均乡村建设用地增长21.5%。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。分地区看，2009-2016年东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12.9个百分点；而中部、东北、西部分别高1.7、4.4、6.8个百分点。分规模城市看，2006-2018年1000万人以上城市城区人口增长46.8%，建设用地仅增长41.7%；20万人以下城市人口增长2.1%，建设用地增长22.9%。

　　3.2房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

　　除土地供给不足外，加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。

　　中国居民储蓄率高达37%，是欧美发达国家4倍以上，高储蓄率推升房价收入比。根据OECD统计口径，居民储蓄率指居民储蓄余额/可支配收入总额。中国居民储蓄率远远高于欧美发达国家，2020年中国居民储蓄率高达37%，而美国、英国、法国、德国和日本仅仅分别为8%、1%、9%、16%、4%。居民储蓄率高意味着中国居民的购房资金准备相对充足，进而推升房价收入比至一个较高水平。

　　3.3推动新房改，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制

　　二是丰富供应主体，转变住房供应结构。当前中国住房供给体系重销售轻租赁，多元主体供给型的住房体系尚未建立。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。

　　三是稳步推动房产税试点。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房产税是大势所趋。从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。房产税改革的总原则是“立法先行、充分授权、分步推进”。“立法先行”是先立法再开征；“充分授权”是授权各地方因地制宜试点、不一刀切，本身房产税按照国际经验就是地方主体税；“分布推进”是积极稳妥推进，要力争方案成熟并做好社会预期引导。