中国一线城市房价高不高：全球比较

　　导读

　　我们选取纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后，中国一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列，宇宙的中心。究其原因在于人口流入但土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币超发，中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不完全具备国际可比性。我们建议，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，以促进房地产市场平稳健康发展。

　　绝对房价：中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列。1）核心城市房价高、涨幅高是世界普遍现象。2009-2019年，北上广深商品住宅成交均价涨幅达4倍以上，高于全国的2.0倍。与一线城市相比，二线和三四线的绝对房价和房价收入比较低。2019年一线、二线、三四线二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米，房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。2）从绝对房价看，以使用面积口径估算，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0、14.3、14.1万元/平方米，超过纽约的10.6万元/平方米、伦敦的10.2万元/平方米，仅次于香港的21.4万元/平方米。3）中国一线城市房价收入比较高，市中心租金回报率不足2.1%。以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52，高于纽约的11，伦敦的14，东京的11；外围区房价收入均在20以上，同样高于纽约、伦敦和东京；北上广深租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。4）考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小。国外普遍征收房地产税、且物业费较高，持有成本明显高于中国。考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15，北上广深分别为68、57、37、52，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明显缩小。

　　中国核心城市房价的决定因素与长效机制。1）中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定。在人口长期大量向一二线核心城市集聚的背景下，一二线城市土地长期供给严重不足导致高房价，人地严重错配。并且，核心城市优质公共资源高度富集，中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩、而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。此外，货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，刺激一线城市的房地产价格快速上涨。2）房价收入比和租金回报率的国际可比性很差。所谓“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”为讹传，国际上并不存在这样一个客观标准。中国相对房价较高的原因主要在于：其一，中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成长性的反映。其二，中国居民储蓄率高达37%，是欧美发达国家的至少3倍以上，高储蓄率推升房价收入比。其三，中国存在收入瞒报少报、大量外来人口只挣钱不定居、父母提供部分首付款等情况，导致核心城市居民实际购买能力被低估，进而房价收入比被高估。3）以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制。包括：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，在提高持有环节成本的同时降低交易环节成本，抑制投机型需求。

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　　目录

　　1.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

　　1.3 中国一线城市房价收入比较高，租金回报率不足2.1%

　　2 1000万人民币能买什么房子？

　　2.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

　　3.1 中国核心城市高房价主要源于什么？

　　3.3 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制

　　1中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

　　与西方相比，中国城市行政区划范围内土地面积较大，比如北京市面积高达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎面积分别为2188、1577、789、105平方公里。为增强不同城市的可比性，我们分别选择在中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们此处将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京的中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海的中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约的中心区指是曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右的区域；伦敦的中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间区域。

　　1.1核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

　　与一线城市相比，二线和三四线城市的绝对房价和房价收入比较低。从绝对房价来看，2019年12月一线、二线、三四线城市二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米。从相对房价来看，根据2019年城镇居民可支配收入，结合我们在2018年11月报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》计算得到的套户比和人均住房面积等数据，一线、二线、三四线城市房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。

　　1.2北上深绝对房价位居世界前列

　　在中心区域，根据Numbeo2020年11月份城市中心区域房价数据，香港以214444元/平方米位居第一，纽约以105862元/平方米位居第四，伦敦以101570元/平方米位居第六，北京、深圳、上海分别以105088元/平方米、100077元/平方米、98706元/平方米位居全球第五、第七、第八，广州以54246元/平方米位居第二十九。换算为使用面积后，北京、深圳和上海中心区域实际房价分别为150126元/平方米、142968元/平方米和141008元/平方米，超过伦敦和纽约，仅次于香港，广州为77494元/平方米，未进前十。但是中国一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约为77万元/平方米，而上海中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价为25万元/平方米，以使用面积算，单价为36万元/平方米。

　　1.3中国一线城市房价收入比较高，租金回报率不足2.1%

　　北上广深市中心租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2020年11月数据，在全球90个经济体327个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为6.03%，中位值为5.07%，外围区的静态租金回报率平均值为7.21%，中位值为5.44%。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.78%、5.43%，伦敦为3.28%、4.38%，东京为2.70%、2.35%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.64%、2.03%、1.46%、1.29%，外围区租金回报率分别为2.03%、2.11%、1.51%、1.38%。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2019年北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为1.75%、1.98%、1.88%、1.54%。

　　国外核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为82元/平方米/月，非市中心物业费约为54元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为48元/平方米/月，非市中心物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%，市中心和非中心物业费分别为25元/平方米/月、14元/平方米/月（各国房地产税情况参见恒大研究院2019年3月报告《发达经济体房地产税怎么收？》）。中国除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且国内物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，非市中心物业费约为3.1元/平方米/月，广州市中心物业费为2.9元/平方米/月，非市中心物业费为2.2元/平方米/月。

　　2 1000万人民币能买什么房子？

　　2.1核心区能买到的住宅使用面积差距不大

　　具体来看，在北京核心区，新房可以购买西城区三环内的玺源台95平方米的二居室（使用面积接近67平方米），均价10.6万元/平方米，楼盘所在区域北接长安街，南依莲花河，西连西客站，东望金融街，属于首都功能核心区，物业费5461元/年；二手房可以购买东城区二环内的新景家园105平方米的二居室或三居室（使用面积约74平方米），均价接近10万元/平方米，楼盘位于老北京内城九门之一的崇文门，地铁2号线5号线7号线三线轨道交汇，距离天安门广场和王府井商业区分别仅有1.6公里，物业费3150元/年。

　　在纽约核心区，新房可以购买曼哈顿下城130William St公寓73平方米一居室，均价13.5万元/平方米，地处金融区中心，距离华尔街200米，房地产税8万元/年，物业费7.2万元/年，房屋保险费约2.4万元/年，合计约17.6万元/年；二手房可以购买曼哈顿下城金融区的274 Water St公寓70平方米一居室，均价14.1万元/平方米，毗邻百年建筑布鲁克林大桥，距离华尔街仅500米，房地产税8万元/年，物业费6.9万元/年，保险费约2万元/年，合计16.9万元/年。

　　2.2纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

　　具体来看，在北京外围区，新房可以购买南四环附近国韵村150平方米三居室（使用面积约105平方米），均价6.2万元/平方米，周边的公园较多，有旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园，但是生活相关配套相对不完善，物业费6840元/年；二手房可以购买丰台四环外天鸿美域南区154平方米三居室（使用面积约108平方米），均价6.4万元/平方米，2004年建造、配套完善，物业费为4476元/年。

　　在纽约外围区，新房可以购买皇后区345410th St公寓165平方米三居室，均价6万元/平方米，地铁30分钟可到达曼哈顿中城，房地产税8万元/年，物业费11万元/年，房屋保险费约1万元/年，合计20万元/年；也可以购买布鲁克林区NElliott Pl公寓160平方米五居室，均价6.3万元/平方米，地铁30分钟可到曼哈顿下城，房地产税8万元/年，物业费10万元/年，房屋保险费约1万元/年，合计19万元/年。

　　3中国核心城市高房价明显存在泡沫吗？

　　人口长期大量向一二线核心城市集聚。房地产长期看人口，人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区迁移，从城市化到大都市圈化。中国核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。中国一二线城市人口年均增速均显著高于全国平均水平，且一线核心城市人口增速更高，表明人口长期净流入、且向一线城市集聚更多。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，一线城市全域人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为1.81%、1.00%、0.69%，而上述时期全国人口年均增速分别为0.57%、0.50%、0.46%。

　　人地严重错配，核心城市土地供给严重不足。从原则上讲，在供需基本平衡的市场，房价由中位数收入人群决定；在供给明显大于需求的市场，房价由低收入人群决定；在供给明显小于需求的市场，房价则由高收入人群决定。尽管国际核心城市的核心区域土地供给均有限，但周边土地供给比较市场化。而中国长期存在限制大城市发展的倾向，大城市土地供应长期被严格限制，建设用地供给严重不足。根据住建部统计，2006-2017年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量增长34.1%，而建设用地仅增长6.1%，人口增量与土地供给严重不匹配。从人均城市建设用地看，2017年1000万人的城市人均建设用地面积仅74.5平方米，而其他规模城市人均建设用地面积超过100平方米，100-300万、20万以下城市更是分别达117.3、135.5平方米。

　　3.2房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

　　除土地供给不足外，加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。

　　其二，中国居民储蓄率高达37%，是欧美发达国家的至少3倍以上，高储蓄率推升房价收入比。根据OECD统计口径，居民储蓄率指居民储蓄余额/可支配收入总额。中国居民储蓄率远远高于欧美发达国家，2019年中国居民储蓄率高达37%，而美国、英国、法国、德国和日本仅仅分别为8%、3%、9%、11%、3%。居民储蓄率高意味着中国居民的购房资金准备相对充足，进而推升房价收入比至一个较高水平。

　　3.3以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制

　　一是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。目前的“人地挂钩”源于2016年9月国土资源部、发改委、公安部等部委联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》文件，指农业转移人口落户数量与城镇建设用地供应量挂钩，并规定“超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地”，因此并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾。未来应坚持都市圈城市群战略，加快推进农业转移人口市民化，建立健全宅基地自愿有偿退出机制，推行新增常住人口与土地供应挂钩，推进市场化跨省换地，优化城镇用地在城乡、地区和城市之间的配置，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”政策，优化城镇城市工业用地、住宅用地、商业用地及公共服务用地等结构。

　　三是丰富供应主体，转变住房供应结构。当前中国住房供给体系重销售轻租赁，多元主体供给型的住房体系尚未建立。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。

　　五是房地产政策从短期调控到长效机制构建，从抑制需求到增加供给。一是取消一些不合理的短期调控政策，将合理有效的短期调控升级到制度化，建立金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制。如在大量人口流入的一二线城市增加共有产权房和租赁住房供应；“限房价、竞地价、竞配建”等创新土地出让模式逐步替代价高者得的传统模式，打破地价推升房价、房价拉升地价的循环等。二是从侧重抑制短期需求转为注重增加供给，促进长期供需平衡。人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。短期的需求侧调控政策，或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放，只是短期的权宜之计，无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。供给端的政策，如人地挂钩、确立都市圈城市群战略、调整土地用途结构、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。