王健林再次携万达低调回归房产

用一句话形容当前的楼市行情就是：冷风频吹，开发商、杠杆投资客、中介等终于都体会到了前所未有的艰难。无人看房、房子滞销、回款乏力几乎成了每个经营者不得不面对的巨大难题。当前阶段楼市正遭遇的巨变是过去二十年都不曾发生过的，巨变体现在3个方面：

其一，调控未松反紧，尤其是对金融的监管更密不透风了。

2019年楼市走过了最艰难时期，有专家更称19年是过去十年房地产最差年份。于是所有人都寄希望于2020年，因为不管是从地产发展周期看，还是历次调控耗时长短看，本轮调控都应该宣告结束了，毕竟时间已经持续了三年半之久了。而且全国各地的楼市房价涨幅过快、投机炒作乱象频现、开发商违规卖房、银行违规发放贷款等问题都基本得到遏制了。

但熟料2020年开局就遭遇不利，房地产瞬间跌入深渊——开发商近3个月没有销售、没有回款，外加巨额负债要还，很多开发商以降价方式积极自救，但即便如此，一季度仍然有百余家中小房企难逃破产倒闭厄运。高杠杆炒房投资客和中介机构的处境同样也好不到哪里去。

但即便情况已经如此不堪，今年以来中央对楼市的调控始终没有放松，非但如此，个别城市还加码了调控，目的就是为了防范房地产再次抬头，防止有些城市借机重启房地产。党媒、央行、住建部领导过去可没少重申坚持房住不炒的观点。尤其是银保监、央行等部门对金融的监管更进一步了，即使一季度我们迎来了两次大规模的降息、降准，但严防死守资金违规流向房地产这句口号过去4个月已经喊了不下五回了。

我还是那句话，各种限字类政策不松绑的情况下，金融政策又难松解，缺乏资金支撑的楼市，注定是没有动力的，尤其是对房地产有高度依赖的城市，缺乏资金支撑，房价想稳住不跌几乎不可能。

其二，土拍大戏上演，但多地曝流拍来袭，溢价率也大幅回调

克而瑞数据显示，3月份以来重点监测城市土拍基本恢复至2019年同期水平。但值得注意的是，土地流拍率却也呈现上涨势头，今年以来土地流拍率升至21%，较2019年增加了5.8%。据CRIC监测数据，在3月1日至4月19日期间，重点监测城市共计有79宗地流拍，且多宗地块未达底价流拍。

流拍城市中二三线城市占比较高，义乌、金华、洛阳、合肥、郑州、青岛等城市流拍数量均超过了4幅，其中合肥最高，有8幅地块流拍。

专家分析，近期全国多地土拍流拍，和近一段时间国家密集收紧调控政策有关，尤其是中央在政治局会议中重申房住不炒、房地产稳定健康发展，地方层面会把土拍防过热放在更重要的位置。再者，开发商回款压力大，待偿还债务高，很多房企有拿地的心，但是没有拿地的实力，遇到优质地块，也都想去争去抢，但怎奈实力不允许啊。即便是优质地块，也有流拍，根本原因还是地产开发商拿不起。

其三，购房预期严重不足，近7成买家改变购房打算，2成买家表示放弃购房

经此一役，国人对房地产的态度会有巨大改观，尤其是过去对投资炒作楼市如醉如痴者，可能对于投资房地产发财的观念会有更大的改观。2月份时，易居发布了购房调查问卷显示，当时有近8成购房者明确表示会延迟购房，4月份易居又做了一次调查问卷，近2万份问卷调查的结果显示，即便4月份国内的形势已经基本得到控制，但是国人对于房地产的热度还是没有升起来——有67%的家庭改变了原来的购房计划，其中有21.93%的人群明确打算放弃今年的置业计划。

叠加最近央行的报告，我们或更能发现一些端倪了：我国户均1.5套房，住房拥有率高达96.0%，属世界前列。而且有4成家庭人均住房已经达到2套。总体而言，我们国家的住房已经远远饱和了，房产严重过剩了。

透过上述三点显而易见的巨变，相信明眼人都能预判到，2020年对于中国房地产来说，可能又是凶多吉少，今年房价想要有所突破，大概率更是不可能了。尤其是在国家三令五申严防死守资金违规流向楼市、坚持房住不炒的背景下，各大城市更不敢轻易对调控有所图谋，更不敢轻易拿房地产来拉动经济了。

事实上，我们也看到了2、3月份有超过70个城市对楼市进行了纾困性质的政策调整，但都局限于解决企业的资金问题，对于限购、限贷、限售等核心手段，没有一个城市敢动刀，即便驻马店、海宁等6城被曝有出格行为，但最后无一例外政策都被收回了，这更加印证了当前阶段国家对楼市的管控还是非常严格的，不容有任何闪失的。

即便今年的楼市已经很不被看好，但我们还是看到了一起颠覆现实的情况发生了——界面新闻报道，消失于公众视野近5年之久，曾经宣布彻底去地产化，曾说过原则上2020年以后不再搞重资产的王健林和他的万达，又低调回归了：万达重回房地产，今年目标千亿，低调的王健林回来了。这个回来的信号就是，4月21日，万达地产集团新增一家对外投资企业，名为青岛万达地产开发有限公司。

除此之外，界面新闻还列举了多个王健林和万达回归房地产的实锤：1、2019年，王健林欲收复失地，重返文旅，宣布在延安、兰州、沈阳、潮州等地计划进行百亿级别投资，涉及文旅、酒店、商业、医院等产业；2、从多个信源处获悉，万达地产今年销售目标设定为1000亿元，较上一年增幅50%；3、4月23日，已多年不拿宅地的万达，罕见在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块。

楼市正遭遇巨变，冷风吹，开发商卖房难，王健林此时却低调宣布回归地产圈，重返房地产开发老本行，到底释放啥信号？在我看来，有三点非常明确：

其一，兜兜转转之后，曾经的商业之王还是发现，轻资产虽然没有风险，但是利润相对还是较低，尤其是和地产开发相比之下，还是过去的重资产开发更好赚。王健林也不得不正视这一事实。

其实，早在两年前，万科掌权人郁亮就曾表示，我们找不到一个比房产更赚钱的行业。即使房地产已经从黄金时代过渡到白银时代了，房地产高利润的特性仍然没变。过去几年，我们看到很多地产开发主业的企业，都在寻求转型，增加新业务，但是到头来会发现，其实还是做房地产开发这个老本行是最好做，最赚钱的。

我们经常说的一句话是，房地产的黄金时代已经结束了，属于房地产投资人的时代也结束了。然而今天王健林再次携万达低调回归，是否说明我们之前的判断是错误的呢？其实不然，我依然坚持认为房地产投资的黄金时代结束了，虽然我们不得不承认做房地产开发依然是非常赚钱的行业，但这只是针对国内具有潜力、有实力的企业而言。

君不见过去这几年，行业排行靠后的绝大多数企业其实是生存极其艰难的，2019年近530家中小房企破产倒闭，今年又有百余家已经破产，越往后房地产行业的集中度会越高，即强者恒强，弱者最后会被淘汰出局。经济学家甚至预言，未来全国10万家开发商企业，最后会仅存百余家。

其二，回归之后的万达，可能是潜力巨大的全能型搅局者，从某种意义上来说，或再次颠覆地产开发的现有逻辑。

援引界面新闻消息，一位接近万达人士认为，万达这几年在商业、电影、体育、文旅、大健康等产业上建立自身护城河，非其它房企能及。万达现有投资逻辑与过去有一定区别，目前更倾向于多产业的一揽子投资，而不是单一项目。

事实上，万达对外的说辞也是政府需要什么，就配什么。

很多人也担心万达经历过漫长的空白期后再回归，拿地、融资、开发等优势会丧失，而且当前地产开发市场强者林立，巨头争食惨烈，万达遭遇的挑战不小。对此我的看法有所区别，一方面，未来的地产开发逻辑或迎大变，万达现有的优势恰好能更好地发挥出来，尤其是其在三四线市场的全能型配套开发，更有优势，这是过去5年埋头经营的功劳，厚积薄发；另一方面，无论到什么时候，地产开发都是靠品质说话的，万达过硬的管理和过去一贯对品质的把控，足可让其不掉队。

其三，王健林低调回归，不足以扭转地产发展的原有趋势，买房人更不用因此而特意改变购房计划

被房地产教训过多次的购房者，最见不到房地产市场的风吹草动，尤其是一些大佬的举动，往往会让购房者浮想联翩。比如有人卖资产，很多人就会联想到，是不是房地产大势已去不行了，房价要跌了，自己的房子也要抓紧卖了？

此次王健林低调回归地产圈，相信也会让很多买房人琢磨半天。对此我想说，一个企业一个曾经的地产商的所谓的回归举动，对整个地产圈的影响微乎其微。要知道现在万达全年的销售额不过500亿，和整个房地产全年的销售额16万亿比起来，这根本不算什么。所以，买房人对此完全可以忽略不计，有需求该买房还是要买房，没有需求，也不必担心王健林的再次回归会引领楼市新一波涨价潮。

倒是那些万达即将出手拿地开发的城市其实应该高兴了，因为万达从来都是一个版块的引领者。换句话说，万达落地你们的城市，真的有可能给你们的生活和消费环境等带来实质性的飞跃。不过同时要认识到，擅长营销的万达，也有可能推动该版块的房价有所微调。因为这在过去曾屡屡真实上演过。

作者简介：吴仁福海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标