武汉、合肥、长沙三区域合一？重庆华宇难掩扩张的焦虑

　　房地产下半场，面对不断增加的生存和发展压力，中小型房企不得不尝试各种手段突围。

华宇地产开展一轮区域架构调整，将武汉、合肥、长沙三城合并为一个区域，由原合肥公司总经理邱胜华担任区域总。

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　　要指出的是，这次的区域架构调整还未经官方证实。而涉及的武汉、合肥、长沙三城，都是华宇在2017年首入的城市，进入时间较短，还远远谈不上深耕。

　　据“地产组织研究”报道，华宇地产集团采用的是集团—区域公司—项目部的“二级管控”模式，像重庆、四川、江苏等都有区域公司。

　　区域架构的变动调整，在房企中相当常见，不过对华宇而言，在外部环境收紧的前提下所走的每一步，都和它对规模的焦虑息息相关。

　　2017年，华宇四面出击，先后连续进入合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、余姚、太仓、常州、徐州等多个城市，业务触角延伸到华东地区。

　　华宇冲刺规模的过程，必然会带来管理难度加大的问题，这对企业成本是不小的考量。

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　　中指研究院发布的2020年中国西部房地产50强企业名单中，华宇位列第八，排在蓝光发展之后，东原之前。范围缩小到重庆，华宇也算是头部房企，此前更是有“渝派三强”之名。

　　然而在全国市场，华宇并没有太大的竞争力。而且，由于长期以来的经营策略过于保守，导致华宇错过了房地产行业爆炸式发展的红利，规模始终得不到有效提升。

　　在龙湖和金科进击全国并成功上市时，华宇还困守在川渝地区；等到2017年华宇后知后觉地开启大规模的全国化扩张战略，房地产市场的增量红利已经所剩不多。

　　华宇方面表示，2020年在“稳中求进、变革创新”的战略思路下，实现了财务自律、融资顺畅、稳步增长的目标。具体来说就是：

　　去年，高歌猛进的华宇，曾陆续发行了几笔债券，为规模扩张补充弹药。作为未上市房企，华宇的融资成本高、渠道相对有限，加上又处在快速扩张阶段，资金压力难免会提升。

　　比如2019年500亿元的销售目标，2020年700-800亿元的目标，华宇都没有达到。另外别看华宇近年来拿地动作不断，但土储规模并不多。2020年债券半年报中，华宇曾表示：

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　　2020年华宇的全口径销售额为658.4亿元，要达成千亿目标，的确比较困难。而且就算成功达标，其含金量也是值得怀疑的。

　　为了实现规模的快速跃升，华宇在四处拿地的同时，还采取合作开发的策略，和多个房企合作，这就导致它的全口径销售和权益占比部分有较大差距。换言之，规模注水了。

　　合作开发，可以快速提升规模，避免首入城市水土不服，还可以缓解财务压力——华宇稳健的债务表现正是得益于此。然而，权益占比打折扣，意味着能拿到的利润是有限的。

　　如果说2020年有黑天鹅影响，那么要看到，2019全年华宇的归母净利润，也是同比下滑22.15%。另外，当年的净利润增速，也只有营收增速的一半，增收不增利较为严重。

　　来源：华宇官网

　　而且，发展掉队的华宇，不仅规模增长未能如愿，在冲刺规模的过程中，战线拉长、管理成本上升，也对产品质量把控产生了一定影响。

　　扩张效率和产品质量之间的矛盾，可见一斑。这也说明，在房地产行业，一旦错过黄金年代，掉队的中小型房企想要弯道超车，挑战是多么的巨大。