不要再拼命建房子了！房地产黄金20年宣告结束，未来出路在哪里

　　无论在哪个国家，房地产从来都是关乎国计民生的大事。对于一个拥有14亿人口的中国来说，更是如此。

　　在这些大调整中，我们能看到两条清晰的线索：其一是住房制度改革，它奠定了中国人的居住格局；其二是住房供给的阶段转变，它将决定中国人的居住质量。

　　在时代变迁的大背景下，我们亦能看到企业如何把握住时代的脉搏，如何获得持续发展的动力来源。

　　从建国到改革开放以前，在低工资制下，政府需要给居民提供维持基本生活的实物补贴，福利公房就是其中之一。同时，由于建国初期城镇化进程不快，城市人口没有出现大量猛增，福利公房也勉强够用。

　　首要的问题是，它在经济上难以维系。福利住房90%以上的建设投资要依靠中央和地方拨款，少量靠单位自筹，职工缴纳的租金却极低。租难养房，财政压力大。

　　到改革开放前夜，我国城镇住房供给就有些吃紧了。国家建委数据显示，1978年，全国190个城市人均居住面积竟然从建国初期的4.5平方米下滑到了3.6平方米。

　　人们意识到，原先的福利住房体系难以满足国家发展的需要，我们的住房制度急需一场变革，来适应新的经济和社会环境。而在当时的中国，制度改革的前提是思想观念的革新。

　　1978年9月，邓小平的指示传达到了城市住宅建设会议上：“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款……”

　　邓公的讲话，好似一声惊雷，击碎了人们的思想禁锢，全国上下投入到住房商品化的试验和推广之中。

　　1980年1月8日，深圳市房管局组建深圳经济特区房地产公司（现深房集团），这是中国第一家房地产企业。此后数年，中国诞生了一大批房地产企业，“国家队”、民间资本先后入场。

　　图源：《全球房地产》.

　　回顾这家中国顶级房企的成长史，我们能发现企业与时代的深刻联系。

　　另一方面，碧桂园不断的自我革新也是中国改革开放走向纵深的一个缩影。在发展遇到瓶颈时，碧桂园将挑战转化为机遇，着力推动内部组织系统调整：展开“未来领袖”计划、引进合伙人制度来吸引人才、留住人才；并通过组织结构扁平化、权力下放等方法，更新管理模式，从而激活企业的创造创新能力。

　　“一次房改”的推出，是为了解决住房短缺的问题。但经过了房地产业近20年的飞速发展，“短缺”并不再是困扰中国城市重大难题。

　　其实，这种发展过程并非中国所特有。恒大研究院指出，许多发达国家的房地产市场都经历了3个阶段：大建设阶段、提质降速阶段、存量房阶段。

　　美国住房开工数（单位：千套）.

　　图源：《全球房地产》.

　　我们可以这样理解“提质降速”：住房供给的降速是一种被动调整，当大部分地区存量充足、小部分城市供给过剩的前提下，市场必然要控制产出；而房屋质量的提升则是一种主动尝试，房地产企业要在这一阶段寻找新增长点，以回应中国人住房需求发生的种种变化。

　　随着国民经济持续增长，居民收入不断提高，人们的住房消费自然会升级。继福利住房-公房-商品房的转变之后，消费者对住宅的品质提出了更高的要求，而在我国许多城市，住宅质量仍存在不少问题；此外，区域的选择、开发商和运营商的品牌实力也成为了人们购房时的重要考量。

　　家庭规模的小型化会让房地产的供给发生至少两种变化：

　　总而言之，在住房消费升级和人口结构变化双因素的叠加下，未来中国人的居住需求将是多种类、多层次的。

　　2021年，碧桂园推出了“星、府、云、天”四大产品系，清晰匹配四大类客户群体，在规划、户型、装修、配套等方方面面精心打磨，为消费者带来更“懂你”的家。

　　碧桂园·星系产品效果图

　　碧桂园·府系产品实景图

　　碧桂园·云系产品智能家居

　　天系产品则是碧桂园集建筑、装修、园林、配套等最高品质标准于一身的、具有行业标杆引领作用的作品。天系产品在各大城市的繁华中心开辟一方幽静的栖居之所，形成从生活到配套，再到圈层与资源的链接。

　　面对突如其来的新冠疫情，碧桂园从居住需求出发，启动了健康住宅体系的全面升级：用更好的户型和楼栋设计，提高日照和通风的效能；辅之以社区配套、物业服务的全面升级和社区环境的严格把关，将人们的健康、卫生放在首位，为抗击疫情助力。

　　“一次房改”保证了房屋数量充足，“提质降速”促进了房屋品质提升，但是，我国对于住房问题的探索仍远未终结。

　　但是在过去的实践中，我们对住房商品化的关注，显然胜于对住房保障的追求，这导致了理想与现实的偏差，也催生了一些社会问题。

　　学界认为，“二次房改”从2003年正式开始。

　　紧接着，一系列文件在几年间相继出台，进一步阐述保障房的政策条例，探索解决低收入家庭住房困难。“二次房改”继续深化。

　　近几年，我国对房地产市场的调控力度不减。2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后各地政府密集出台了与之相配套的政策，有的增加土地供给，有的增设融资限制，都是想稳住房地产市场

　　此时，中国的房企有了新的时代使命：它们不再只是经济增长的推进器，也成为了经济治理、社会治理的重要一环。

　　从1997第一笔大额捐款开始，碧桂园就将扶贫公益事业视为公司的主业之一。公益慈善事业，一坚持就是24载。立业至今，碧桂园创始人及集团累计参与社会慈善捐款已超87亿元，并主动参与全国16省57县的精准扶贫和乡村振兴工作，已助力49万人脱贫。

　　2010年广东设立“扶贫济困日”后，总部位于广东的碧桂园就积极参与其中。今年6月30日，这项活动于广州再次举行，碧桂园集团在2020年捐赠6.8亿元基础上将再加3.5亿元，继续助力广东巩固拓展脱贫攻坚成果，推动乡村全面振兴。

　　这种以人为本的理念，也体现在碧桂园对一线员工的关怀上。

　　近年来，碧桂园还大力发展机器人、现代农业，向“高科技综合性企业”转型。这家中国房企，不仅在探索城乡融合的新模式，甚至扛起了科技创新的重任！

　　博智林外墙建筑机器人

　　在当前的转型期，企业履责与可持续发展更是相辅相成。碧桂园践行社会责任、彰显使命担当，为企业未来的持续发展提供了坚实保障。

　　市场的力量，为中国人的居住创造了奇迹，我国城镇人均居住面积已从1949年的4.5平方米增加到如今的超30平方米。

　　另一方面，房地产供给的结构失衡和区域差异也不容忽视，它们始终都是影响宏观政策的重要因素，也将对房企的经营决策产生深刻影响。

　　唯一可以确定的是，只有那些紧随时代步伐，永远锐意进取，坚守社会理想的企业，才能笑到最后。

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