谈谈海南近期推出的楼市新政！

3月7日，省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，其核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

重点内容快速阅读：

①海南本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房；②自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度；③创新提出的住房类型。目的是让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房；④鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。⑤继续坚持全域限购政策不改变，坚决遏制投机炒房。

2018年4月13日提出海南全岛建设自贸区，4月22日海南全岛限购，先有了政策，后立刻出台了限购；而跟2年前相比，现在的海南自贸区是上升到国家战略，上升成为更高级别的海南自贸港；而海南自贸港目前由全国人大亲自立法，据说快要完成，同时在去年年末的各种场合也提到过海南自贸港“对标世界最高水平的开放形态”，“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”；而现在，博鳌论坛召开在即，在各种猜测4月超级大利好要落地的前夕，海南出台了更加严格的限购政策，不禁让人猜想，先限购再出台政策，是避免重蹈历史覆辙，很有可能就是自贸港的超级大红利即将出台，而且政策的力度可能比我们想象的更自由，空间更大；而这个超级大利好对海南房价的提升肯定是正向的；

海南省新闻办公室召开发布会，介绍了海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

这个通知包含三大楼市调控政策：

1、实行海南本地居民购买多套住房的限购政策

对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

注意！常住居民家庭含夫妻双方及未成年子女，2套就开始停售！这是海南全域限购政策的又一次强力升级。

2、鼓励发展政策保障性质的安居型商品住房

通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。

注意看官方表述“让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区（港）建设红利”。

在探索化解一线城市的住房矛盾，提升居民幸福感和人才引进方面，海南迈出了重要一步。

3、改革商品住房预售制度，实行现房销售！

自即日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

现房！现房！现房！这个开发商们视之噩梦纷纷抗拒，购房者千呼万唤的政策终于来了！

此外，海南的“楼市新政”还提出：鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房；加快发展旅游地产、商业地产等。

在全国各地纷纷“救开发商”、“救楼市”的情况下，海南出台的“楼市新政”堪称严厉。俨然有点“全国向右，海南向左”的意味。

海南为什么会出台如此严厉的“楼市新政”？背后到底有什么玄机？

第一，海南出台“三大招”，对房地产行业构成了短期利空，堪称严厉。

自2018年4月，中央宣布将在海南全岛建设自贸区、自由港后，海南楼市调控全面收紧。比如在海口三亚，非户籍人口的限购条件跟一线城市拉平，都需要5年社保。而且，还搭配了比北上广深更严厉的“高首付+限售”政策。

但在户籍人口购房上，海南一直比较宽松。一个户籍家庭在海南本地购房，在套数上不受限制，只是从第三套开始不能贷款。这次“楼市新政”，堵上了这个“最后的漏洞”。

此外，海南还率先在全国全面推行了“住房现售”。这对于开发商来说，意味着资金成本将全面提升。

中国内地自1998年全面建立房地产市场以来，一直学习香港的做法，采取“预售制”。也就是说，开发商可以卖楼花。只是预售的条件，近年来有提高的迹象（疫情之后，又有全面放松的趋势）。通过预售，开发商可以提前回笼资金，加快资金周转。

海南全面推行“现房销售”之后，开发商想在海南开发项目，门槛将更高。这意味着，很多中小房企将被挤出市场。

至于“安居型商品房”，内地很多城市都在推行，海南这次是学习借鉴。但看起来力度很大，将成为海南抢人才、抢人口的利器。这些房子地价成本低、总价便宜，相当于打折卖给人才和当地居民。但毫无疑问，将跟商品房形成竞争关系。

很显然，海南“楼市新政”给商品房带来的都是利空消息，而不是利好。这跟疫情之后绝大多数城市的做法，南辕北辙。

第二，海南为什么如此“特别”？这是因为从今年开始，海南将有大利好开始兑现。

在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上，海南省副省长曾表示：海南争取明年第二季度开始，可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。

海南“自由贸易港”纳入了国家战略，跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展、长江经济带等，都处于区域发展战略的最高规格。

这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”，将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”，海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。

此外，关于海南自由贸易港，全国人大正在立法。而无论深圳经济特区、浦东还是雄安新区，都没有在全国人大层面上立法。由此可见，海南自由贸易港的特殊性。

因此，坊间普遍猜测：海南很可能会成为一个“独立关税区”，有可能实施“零关税”。若如此，其开放力度无疑将超越深圳、上海和雄安新区。

搞自贸区、自贸港，意味着海南将走上一条崭新的发展之路。为了避免重蹈历史覆辙，提前调控房地产市场，就顺利成章了。

自1988年以来，海南曾三次获得最大历史机遇。第一次是1988年4月海南建省、建特区，第二次是2010年建设国际旅游岛，第三次是2018年迎来的“自贸区+自由港”。

在前两次大机遇到来的时候，海南都没有管好房地产行业，都产生了房地产泡沫。其中第一次机遇的结局，是换来连片的烂尾楼；第二次机遇之后，海南遍地房地产，甚至为此破坏了很多海滩、岸线。

所以，2018年4月以来，海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市非常低迷，甚至拖了经济发展的后腿，海南都没有动摇。

第三，该怎样看待海南的“自由贸易港”，这能让海南全面起飞吗？

国家之所以再次选定海南，把中国最大的自由贸易港放在这里，是因为海南是独立的地理单元，便于管理。此外，海南靠近粤港澳大湾区和东南亚，旁边有香港、新加坡两大国际金融中心，以及深圳、广州两大一线城市。可谓兼顾内外。

而中国在逆全球化浪潮中，也需要扛起全球化的大旗。为此，中国做了四件大事：一是“一带一路”战略，二是核心产业（比如金融、电信、能源）全面开放和降低关税，三是设立上海“进博会”，第四就是设立海南自由贸易港。说白了，通过自身的全面开放，换取世界的全面开放。

海南虽然有很多优势，但劣势也比较明显。这个陆地面积3.54万平方公里的省，只有大约1000万常住人口，还没有东莞的真实常住人口多，大约相当于深圳真实常住人口的45%。

此外，海南经济总量比较小，2019年GDP只有5300亿元，只相当于一个比较大的地级市。海南全省参加中国内地城市GDP的排名，大概只能排在44名左右，还没有潍坊和盐城多。

目前，中国改革开放呈现“全面开花”的局面，比如将近三分之二的省份有了自贸区，国家级新区有19个，国家中心城市有9个，区域发展的国家战略也有6个之多。

因此，海南未来面临的竞争非常激烈。即便有非常特殊的政策，能不能重演海南建省时的轰动效应，吸引到足够的人才，仍然有待观察。

现在，海南全面推出“安居型商品住房”，给即将到来的“自由贸易港”开了一个好头。只要海南有足够的诚意，真正转变增长方式，真正立足长远、不在乎短期得失，吸引来足够的企业和人才，那么海南这次一定可以成功。

最后谈谈海南自由贸易港和这次楼市新政，将给海南楼市带来什么：

1、新政后，海南楼市将呈现双轨制——政策性住房增量会比较大，主要给人才和当地中低收入居民；而商品房，则面向中高收入阶层、新移民。

2、取消预售、全面推行现售，将抬高海南楼市门槛，挤出中小开发商。大开发商将分食市场，开发成本提升，房价将全面上涨。

3、自贸港将给海南带来增量人口、增量资金，是重大利好。即便不能像马云说的那样超过香港，仍然可以让海南迈出一大步，这也有利于提升海南房价。

4、海南楼市价值将因为“自贸港”全面提升，尤其是从海口到琼海到三亚的东部岸线，没有核电站、石化、散装港口，是被刻意保留的优质资源，其配套好的住房值得长线拥有。

5、海南或将有行政区划调整，以解决条块分割、规划冲突的问题，未来海口、三亚等，都有望扩容，这将提升新纳入地区的投资价值。

这次政策是中国商品房制度的一次伟大跨越！即将影响千千万万个购房者。怎么评价海南的政策？牛掰！无比的牛掰 !首先，海南太硬核了！

自疫情以来全国百城纷纷救市，涉及土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、加大房地产业金融支持力度，不断贷不抽贷、拓宽融资渠道等纾解开发企业资金压力的各种政策。

海南是疫情之后，首个，也是当前唯一一个反向升级调控的省份，而且是全省升级。海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，房地产调控如雷霆出击。2019年海南省全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。

更关键的是：2019年海南省全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，十二个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

海南正以壮士断腕的决心，戒掉房地产的瘾。当然最最最最最有意义的是现房销售！海南是全国首个启动现房销售的省份，而且是在疫情笼罩下开发企业信心不足的当下，具有很强的示范效应，也释放着强烈的信号！

对于开发商：现房销售将是一次重大打击。房地产企业高速发展的核心就是高周转，比如2019年7000多亿销售额排名第一的碧桂园就是高周转的典型代表。预售制度下开工建设一般6个月可达到销售条件，交房一般是3年，那就意味着现在3年才能达到销售条件。开发商资金成本必然大大增加，同样资金回笼周期被大大延长，资金周转风险也会增加。

现房制度等于给房地产市场直接按下了刹车键，房地产市场将会骤然降速。而对于资金撬动能力有限的小开发商基本没有加速发展的机会了。对于购房者：现房销售即将拯救千千万万个家庭的幸福！这点毫不夸张！自1994年国内建立商品房预售许可制度以来，全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。起初房地产预售制度是为了加速资金周转 ，提高了资金使用效率，加快建设、增加住房供应，从而解决我国城镇住房总量不足，商品房供不应求的局面。

但预售制度一直有着巨大弊端。首要问题就是烂尾！按照全国2854个县计算，实行商品房预售制度的26年来平均每个县至少有5个烂尾楼，那么全国将近14270个烂尾楼，每个项目按平均100户来计算，这背后是100多万个家庭。当然，近年随着制度更加规范，监管越来越严厉，烂尾楼已经很少见了，但另一个重大问题--维权层出不穷。合同纠纷、质量投诉、开发商减配、降标、延期交房、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等等等等，全国各地维权层出不穷。以河南省郑州市为例，近三年市内交房维权达到90%以上。现在房价越来越高，一套房子就是一个家庭的幸福！

不管监管制度多么完善，预售制度始终存在着开发商到购房者的天然信息沟壑。一劳永逸的方法或者唯一完美的解决方法就是实行现房销售，眼见即为所得。

如今，海南做到了！回过头来看，仍然惊叹于海南省的执政魄力！3月7日晚简直是掀起时代新篇章的一夜！

不仅在于疫情当前，海南省敢于迎难而上，反向升级调控。关键是现房销售制度带来的影响，造福购房者是一部分，更为直接的是严重挫伤开发商的拿地投资意愿。预售制度的劣势大家都清楚，全国这么多省会一直没有敢执行现房销售的核心原因就是这将对当地的房地产投资带来重创。

海南敢为人先的背后是满满的经济自信做支撑。最后，海南省的现房销售制度一定不会是个例。请永远不要小瞧榜样的力量！如果海南的路径走通了，必将成为国内房地产发展及调控的标准样本。

结论：海南空前严厉的楼市调控，有利于经济转型。虽然短期对楼市是利空，长线是利好